Lối thoát hiểm cho doanh nghiệp địa ốc trước 'núi nợ' trái phiếu.

Quý III đã đi qua được 1/3 thời gian, thị trường trái phiếu vẫn tiếp tục trầm lắng khi nhiều doanh nghiệp chưa thể thoát cảnh bị “núi nợ” đè nặng. Trong bối cảnh đó, hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản được xem là giải pháp hợp lý, tuy nhiên số lượng trái chủ chấp nhận phương án này vẫn còn chưa nhiều.

Theo số liệu mới công bố từ Công ty Cổ phần Chứng khoán VnDirect, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong tháng 7/2023 lên tới hơn 21,3 nghìn tỷ đồng. Sang tháng 8, dự kiến con số này sẽ tăng 31% đạt khoảng hơn 27,9 nghìn tỷ đồng. Cả năm 2023, ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn rơi vào khoảng 223,4 nghìn tỷ đồng, tăng tới 45,6% so với năm 2022.

Tính riêng trong quý III, toàn thị trường có hơn 75,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tăng 14,9% so với quý II. Đáng chú ý, bất động sản là nhóm ngành có tỷ trọng lớn nhất khi chiếm gần 43,6% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý. Theo sau là nhóm ngành tài chính - ngân hàng với tỷ lệ chiếm 30% tổng giá trị đáo hạn.

Giải pháp khả thi nhưng trái chủ chưa mặn mà

Trong bối cảnh đó, hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản được nhiều chuyên gia xem là giải pháp khả thi. Ở thời điểm phương án này chính thức được chấp thuận khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành ngày 5/3/2023, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, đã đánh giá đây là biện pháp khả thi cho cả phía doanh nghiệp lẫn chủ nợ trái phiếu.

“Nhìn nhận ở khía cạnh tích cực, giải pháp này sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể mua được bất động sản với giá rẻ hơn thị trường. Điều này một mặt như “ép buộc” trái chủ, nhưng mặt khác cũng chứng minh bên phát hành trái phiếu có tài sản để đảm bảo, qua đó giúp người dân yên tâm hơn khi đầu tư”, ông Thịnh cho hay.

Lượng trái phiếu được hoán đổi sang bất động sản mới chỉ như “muối bỏ bể” so với tổng dư nợ trên thị trường.

Lượng trái phiếu được hoán đổi sang bất động sản mới chỉ như “muối bỏ bể” so với tổng dư nợ trên thị trường.

Gần nửa năm trôi qua, đến nay, thị trường trái phiếu đã ghi nhận có những tổ chức phát hành đàm phán thành công phương án này với trái chủ, tuy nhiên số lượng không nhiều.

Theo cuộc khảo sát gần đây, từ tháng 3 đến tháng 7/2023, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) chỉ ghi nhận 5 thông báo thực hiện hoán đổi thành công trái phiếu thành tài sản khác từ 2 doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Bất động sản BNP Global (quận Phú Nhuận, TP.HCM) và Công ty TNHH No Va Thảo Điền (quận 7, TP.HCM).

Cụ thể, HNX đã công bố thông tin bất thường vào các ngày 7, 12 và 28/7 về việc BNP Global hoán đổi nợ thành công đối với mã trái phiếu BNPCH2123002. Lô trái phiếu này được phát hành 4/10/2021, đáo hạn ngày 4/6/2023 và có tổng giá trị 2.100 tỷ đồng. Theo đó, các nhà sở hữu trái phiếu đã đồng ý hoán đổi tổng cộng 166.682 trái phiếu sang tài sản khác. Được biết, quá trình chuyển đổi hiện đã được hoàn tất.

Trong khi đó, No Va Thảo Điền hoán đổi nợ trái phiếu thành công đối với mã trái phiếu NTDCH2227001 được công bố lần lượt vào các ngày 18 và 27/7. Lô trái phiếu này có giá trị 2.300 tỷ đồng, phát hành ngày 5/9/2022 và có thời hạn 5 năm. Qua 2 thông báo liên tiếp, các nhà sở hữu trái phiếu đã đồng ý hoán đổi tổng cộng 235.802 trái phiếu với tổng giá trị hơn 23,58 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 1,025%.

Sang tháng 8, HNX vừa thông tin trong sáng ngày 4/8 về việc 2 doanh nghiệp này lại tiếp tục đàm phán thành công với trái chủ. Cụ thể, Công ty TNHH NoVa Thảo Điền hoán đổi được 196.141 trái phiếu cũng với mã NTDCH2227001, có giá trị hơn 19,61 tỷ đồng. Trong khi đó, Công ty Cổ phần Bất động sản BNP Global hoán đổi được thêm 3.550 trái phiếu cũng với mã BNPCH2123002, có giá trị 355 triệu đồng.

Có thể thấy, dù được xem là giải pháp hợp lý và trên thực tế có những doanh nghiệp đã thực hiện thành công, song lượng trái phiếu được hoán đổi sang bất động sản mới chỉ như “muối bỏ bể” so với tổng dư nợ trên thị trường.

Vẫn còn nhiều lo ngại

Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đánh giá, đây là phương án giúp tạo ra những điều kiện nhất định hỗ trợ thị trường, tuy nhiên chỉ mang tính chất tạm thời và không thể coi là giải pháp lâu dài.

Theo ông Quê, vướng mắc lớn nhất khi thực thi hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản chính là công tác định giá. Chuyên gia này đã nêu lên 2 trường hợp có thể xảy ra.

Trường hợp thứ nhất, nếu bất động sản hoán đổi được định giá thấp hơn khoản vay thì chủ đầu tư phải chịu thiệt, thậm chí nếu định giá ở mức quá thấp còn ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp cân đối dòng tiền lỗ - lãi, hoán đổi xong vẫn “âm” tiền. Từ đó, dẫn đến kịch bản xấu nhất là chủ đầu tư hoàn toàn có thể lâm vào “bước đường cùng” và phá sản.

Trường hợp thứ hai, nếu bất động sản hoán đổi được chủ đầu tư định giá cao hơn khoản vay nhằm lợi dụng cấn trừ nợ, nhất là khi dòng tiền trên thị trường địa ốc đang bị tắc nghẽn, thanh khoản thấp, thì trái chủ phải chịu thiệt.

“Tóm lại, tôi thấy việc định giá bất động sản là vấn đề vô cùng nan giải và đau đầu, rất khó để tìm được tiếng nói chung giữa doanh nghiệp và các trái chủ”, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhận định.

Dưới góc độ người sở hữu trái phiếu, anh Nguyễn Đức T. (TP. Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc) - trái chủ đang nắm trong tay 500 triệu đồng trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP. Hà Nội cũng bày tỏ nhiều lo ngại nếu thực hiện giải pháp này.

“Doanh nghiệp tư vấn với tôi rằng có thể chuyển đổi khoản nợ trái phiếu sang mua nhà ở chung cư trong dự án của họ và hứa hẹn sẽ được hưởng nhiều ưu đãi. Tuy nhiên, tôi sợ sẽ có nhiều vấn đề phát sinh khôn lường. Thẩm định giá nhà thế nào? Căn chung cư được đổi có thanh khoản tốt không? Liệu tính pháp lý của dự án đã được bảo đảm? Chưa kể, vốn dĩ tôi cũng không có nhu cầu mua nhà”, anh T. băn khoăn.

Dù vẫn còn nhiều lo ngại về những bất cập có thể xảy ra khi triển khai trên thực tế nhưng nói chung, giải pháp hoán nợ trái phiếu sang bất động sản vẫn được xem là “lối thoát hiểm” cho doanh nghiệp địa ốc trước tình cảnh bị “núi nợ” trái phiếu đè nặng như hiện nay.

Trái phiếu vẫn là nguồn huy động vốn cần thiết và quan trọng đối với nền kinh tế, trong khi bất động sản cũng là một trong những kênh tích trữ tiền hàng đầu. Do đó, vấn đề quan trọng là cần phải làm sao để việc thực hiện giải pháp được công khai, minh bạch, đảm bảo công bằng cho các bên.

“Thực tế mà nói thì giải pháp này là không đúng với những nguyên tắc theo hợp đồng và các nguyên tắc trên thị trường tài chính. Song, nếu xét ở thời điểm hiện tại và hướng tới mục đích chung là đảm bảo được sự an toàn cho tất cả các bên, đồng thời gỡ khó cho thị trường bất động sản thì tôi đánh giá đây vẫn là giải pháp chấp nhận được”, ông Nguyễn Anh Quê nhận định.

Chuyên gia này kiến nghị nên có sự tham gia của bên thứ ba bao gồm đơn vị định giá và luật sư để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho cả trái chủ lẫn doanh nghiệp. Ngoài ra, cũng nên có thêm sự giám sát từ một số cơ quan như Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, các cấp chính quyền địa phương hay Sở Xây dựng các tỉnh để quá trình thực hiện hoán đổi trở nên “dễ thở” hơn.

Nguồn: Vnebusiness