Cần có cái nhìn đúng về kinh doanh bất động sản

Mới đây vào ngày 17-2-2023,tại hội nghị trực tuyến về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ khẳng định cơ quan quản lý, địa phương và doanh nghiệp cần cùng gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản để cùng phát triển chứ “không ai giải cứu cho ai”. Hội nghị diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đã rơi vào khủng hoảng gần một năm nay. Những ông lớn đầu ngành đã liên tục “kêu cứu” và chấp nhận nhiều biện pháp như thu hẹp quy mô, giảm nhân sự, dừng hoặc bán bớt dự án để sống sót.

Tổng ảnh hưởng của sản phẩm cuối cùng ngành bất động sản vào GDP là khoảng 12,2% GDP.

Vậy hoạt động kinh doanh bất động sản là gì?

Theo phân ngành chuẩn của Liên hiệp quốc (ISIC – International Standard Industrial Classification) và phân ngành chuẩn của Việt Nam (VSIC – Vietnam Standard Industrial Classification), hoạt động kinh doanh bất động sản là ngành L theo phân ngành VSIC cấp 1 và mã ngành cấp 2 là 68, cấp 3 là 681, 682. Như vậy, hoạt động này theo phân ngành quốc tế và Việt Nam bao gồm:

Thứ nhất, kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (mã 6810): Mua, bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở (68101); Mua, bán nhà và quyền sử dụng đất không để ở (68102); Cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất ở (68103); Cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất không để ở (68104); Kinh doanh bất động sản khác (68105)

Thứ hai, tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất (6820): Tư vấn, môi giới bất động sản, quyền sử dụng đất và Đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất.

Giống như du lịch, kinh tế số và hầu hết các ngành khác, các nhà quản lý và thậm chí cả các chuyên gia hiểu về “hoạt động kinh doanh bất động sản” rất khác với phân ngành chuẩn ISIC của Liên hiệp quốc và phân ngành VSIC của Việt Nam. Như vậy hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu bao gồm cả hoạt động xây nhà để bán? Hoạt động này về nguyên tắc theo ISIC và VSIC thuộc ngành xây dựng (ngành cấp 1 là ngành F và ngành cấp 2 là ngành 41).

Một số nghiên cứu gần đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra ý niệm bất động sản không chỉ theo phân ngành chuẩn quốc tế và Việt Nam (ISIC và VSIC) mà mở rộng ra, như trong cuốn “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam: Vai trò và khuyến nghị chính sách”, gồm:

Bất động sản trong công nghiệp chế biến, chế tạo
Bất động sản trong khách sạn, nhà hàng
Bất động sản trong vui chơi, giải trí
Xây nhà để bán
Bất động sản theo ISIC

Thông thường khi tính toán đóng góp của một ngành hoặc nhóm ngành trong nền kinh tế, người ta thường nhìn vào tỷ lệ giá trị tăng thêm của ngành đó trong tổng giá trị tăng thêm hoặc GDP. Nhưng thực chất sản phẩm cuối cùng của một ngành không chỉ lan tỏa đến giá trị tăng thêm của ngành đó mà còn lan tỏa đến giá trị tăng thêm của các ngành khác. Ngoài ra, cần tính toán để biết trong giá trị tăng thêm của ngành đó bao nhiêu là ảnh hưởng trực tiếp bởi nhu cầu cuối cùng của ngành đó và bao nhiêu do sản xuất của các ngành khác trong nền kinh tế khi sử dụng đầu vào lan tỏa đến giá trị tăng thêm ngành đó.

Nguồn: Tính toán từ bảng Cân đối liên ngành của Việt Nam

Phân tích từ bảng cân đối liên ngành của Việt Nam, ý niệm giá trị tăng thêm của ngành bất động sản cơ bản là giá trị tăng thêm của hoạt động kinh doanh bất động sản được lan tỏa trực tiếp từ sản phẩm cuối cùng, giá trị tăng thêm của hoạt động kinh doanh bất động sản được lan tỏa bởi sản xuất của các ngành khác và sản phẩm cuối cùng của hoạt động kinh doanh bất động sản lan tỏa đến giá trị tăng thêm của nền kinh tế.

Theo tính toán, sản phẩm cuối cùng của nhóm ngành bất động sản không chỉ tác động đến giá trị tăng thêm của nhóm ngành này mà còn tác động đến giá trị tăng thêm của các ngành khác trong nền kinh tế. Như vậy, tổng ảnh hưởng của sản phẩm cuối cùng ngành bất động sản vào GDP theo cách tính toán này là khoảng 12,2% GDP.

Như vậy có thể thấy: Sự quan trọng của một ngành về bản chất không chỉ là tỷ trọng giá trị tăng thêm của ngành đó trong tổng giá trị tăng thêm (GVA) hoặc GDP mà còn là sản phẩm cuối cùng (bao gồm tiêu dùng cuối cùng, tích lũy tài sản và xuất khẩu) của ngành đó lan tỏa ra sao đến giá trị sản xuất và giá trị tăng thêm đối với các ngành khác của nền kinh tế. Ngành bất động sản tạo ra giá trị tăng thêm các ngành khác trong nền kinh tế là tương đối cao, điều này cho thấy khi ngành bất động sản gặp khó khăn sẽ ảnh hưởng khá lớn đến nền kinh tế.

Do đó, cốt lõi của vấn đề chính là thu nhập của người dân, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao nhưng do thu nhập giảm sút và chênh lệch thu nhập của các nhóm dân cư khá lớn nên một nhóm người sở hữu vài ngôi nhà và đại đa số người dân khó khăn về nhà ở. Một số người mua bất động sản để bán nhưng khi thu nhập dân cư không tăng bao nhiêu sẽ dẫn đến vẫn phải trả lãi ngân hàng; kinh doanh bất động sản kiểu này không cần giải cứu.

Thu nhập người dân muốn tăng thì cần tạo điều kiện cho hệ thống doanh nghiệp phát triển tốt.

Khi người người nhà nhà đều kinh doanh bất động sản bằng cách mua đi bán lại sản phẩm không được tạo ra trong quá trình sản xuất (như đất đai, tài nguyên), nên theo cách tính toán này sẽ dẫn đến tỷ trọng ảnh hưởng của ngành bất động sản trong GDP giảm sút và đến lúc nào đó nền kinh tế sẽ sụp đổ khi nguồn tiền không đi vào sản xuất mà như trái bóng chuyền đi chuyền lại giữa ngân hàng, trái phiếu và bất động sản. Nền kinh tế sẽ dần hồi phục khi tham nhũng, lợi ích nhóm và đầu cơ được giảm thiểu tối đa. Sau quá trình sàng lọc, những doanh nghiệp sân sau, những doanh nghiệp phát triển vì quan hệ sẽ bị tiêu trừ và như vậy tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn ngay ngắn phát triển.

Nguồn: Thesaigontimes