Doanh nghiệp bất động sản đang gỡ nợ trái phiếu bằng cách nào?

Nghị định 08 giúp doanh nghiệp phát hành trái phiếu, trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản được giãn nợ, nhưng áp lực mới của tổ chức phát hành là lo phương án đàm phán với trái chủ.

Gán nhà đất để trả nợ trái phiếu

Trao đổi với chúng tôi về tháo gỡ các vướng mắc trái phiếu, một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu cho rằng, Nghị định 08 giúp giảm áp lực trả nợ trong ngắn hạn rất nhiều. Tuy nhiên, áp lực mới là tổ chức phát hành phải lo phương án đàm phán với trái chủ để gia hạn hoặc hoán đổi tài sản. Nếu không khéo léo, có thể nổ ra cuộc đấu tranh hàng loạt giữa tổ chức phát hành trái phiếu và trái chủ.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với số lượng lớn chia sẻ đơn vị này đang phải căng mình đàm phán với trái chủ. "Đa số trái chủ lo lắng công ty không có phương án tháo gỡ. Còn có động thái thì tức là có cơ hội lấy lại được số tiền đã đầu tư vào trái phiếu. Vấn đề cốt yếu là giải quyết tâm lý của trái chủ", vị đại diện doanh nghiệp nói.

Người này cũng cho biết, để giải quyết quyền lợi cũng như vấn đề tâm lý cho trái chủ, doanh nghiệp đã chủ động đưa ra nhiều phương án.

Thứ nhất, đưa ra quỹ sản phẩm bất động sản để trái chủ lựa chọn hoán đổi. Với những trái chủ nắm lượng lớn trái phiếu sẽ được tư vấn mua một mình một hoặc nhiều căn hộ, thậm chí là nhà liền kề, biệt thự để tránh phát sinh những rắc rối từ việc sở hữu nhiều người trong cùng một sản phẩm.

"Ví dụ, một trái chủ sở hữu giá trị trái phiếu đã đến hạn, sẽ được chuyển đổi sang quyền mua và sở hữu bất động sản với tỷ lệ chuyển đổi lên đến tối đa 70% giá trị bất động sản. Khi đó, có thể họ lựa mua 1 căn hộ pháp lý đầy đủ, được dọn đến ở. Phương án 2 là chi trả bằng tiền thành nhiều đợt nhỏ để phù hợp khả năng. Hoặc phương án 3 là xin gia hạn với lãi suất phù hợp hơn để họ lựa chọn", đại diện doanh nghiệp cho hay.

Theo chia sẻ của doanh nghiệp này, tùy từng dự án, từng gói trái phiếu mà công ty đưa ra các phương án đảm bảo lợi ích cho trái chủ. Nhưng với việc chuyển đổi trả bằng bất động sản thì giá trị được chuyển đổi cao nhất chỉ 70%, thậm chí, có gói trái phiếu tỷ lệ này còn thấp hơn.

Với những trái chủ có giá trị trái phiếu ít hơn 70% giá trị bất động sản mà đồng ý chuyển đổi quyền lợi sẽ phải nộp thêm phần tiền để cân bằng với giá trị.

"Điều này cũng giúp doanh nghiệp tạm thời có dòng tiền để duy trì hoạt động. Dòng tiền này cũng là nguồn để chi trả cho những trái chủ có giá trị trái phiếu dưới 500 triệu đồng sẽ được trả bằng tiền mặt", đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Nói về giá quy đổi bất động sản, đại diện doanh nghiệp cho biết, sẽ giao dịch theo sát với giá thị trường, ở mức 2 bên cùng thống nhất, tương đương với giá bán căn hộ mà doanh nghiệp đang phân phối ra thị trường. Trái chủ chuyển đổi giá trị sang bất động sản cũng được hưởng đầy đủ các chính sách bán hàng, chiết khấu như bình thường.

Trái chủ nên đàm phán với tổ chức phát hành theo nhóm

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng khả năng đàm phát giữa tổ chức phát hành với trái chủ thành công hay không còn phụ thuộc nhiều vào các điều kiện đưa ra, sự thiện chí của tổ chức phát hành trái phiếu và trái chủ.

Theo ông Đức, trong bối cảnh khó khăn, nhiều tổ chức phát hành cùng quẫn thì cả 2 bên chỉ còn cách chọn hướng giải quyết ít rủi ro nhất có thể, khó tránh khỏi thiệt hại. Yếu tố may mắn trở nên quan trọng chứ chưa thể nói trước được điều gì.

Về pháp lý của tài sản bất động sản được ra để hoán đổi, trả cho các trái chủ cũng không đơn giản. Trường hợp đầy đủ pháp lý, đã có sổ đỏ thì đơn giản hơn.

"Nhưng trường hợp, bất động sản hình thành trong tương lai, chưa đủ pháp lý có đưa ra giao dịch chuyển đổi không? Theo quy định thì không thể, nhưng thực tế khó tránh được do ở bối cảnh hiện nay, trái chủ thường có tâm lý chấp nhận rủi ro để giữ được phần nào lợi ích kinh tế. Nếu may mắn, sau này tài sản đó được hoàn thiện, giá tăng thì quyền lợi được đảm bảo. Ngược lại, nếu kéo dài thì quyền lợi của trái chủ vẫn bị treo. Tuy nhiên, ở bối cảnh hiện nay thì tổ chức phát hành trái phiếu và trái chủ cần chủ động phương án, chấp nhận kết quả, giống như bài toán đầu tư kinh doanh có rủi ro, nhưng cũng có cơ hội", ông Đức nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khuyến cáo các trái chủ thuộc thế yếu trong đàm phán vì khung pháp luật cho phép đơn vị phát hành được quyền nhất định, họ không vi phạm pháp luật. Với các trái chủ, phương án tốt nhất cần đàm phán theo nhóm, không nên đàm phán lẻ; có thể thuê luật sư, đơn vị có uy tín năng lực để đàm phán, đảm bảo quyền lợi.

Nếu tài sản hoán đổi là bất động sản thì phải là tài sản thật; nhiều khi tài sản chưa hình thành hay hình thành trong tương lai, chưa đủ điều kiện bán hàng hoặc pháp lý chưa có có thể sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của trái chủ.

Về giá, 2 bên cũng phải thống nhất theo giá thị trường hay xác định mức giá nào đó để cùng chấp nhận được. Đồng thời, cũng cần có tổ chức tài chính thẩm định hỗ trợ trái chủ để rà soát lại yếu tố pháp lý của từng tài sản, từ đó có thể yên tâm về các tài sản chuyển đổi.