Căn hộ nghỉ dưỡng, condotel và officetel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu? Nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

Một số nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng hoặc condotel - một loại hình kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, tuy nhiên, việc quyết định có nên đầu tư vào loại hình này hay không là một quyết định quan trọng và cần được suy nghĩ kỹ.

Trước khi quyết định mua căn hộ nghỉ dưỡng hay condotel, điều đầu tiên bạn cần làm là tìm hiểu kỹ về loại hình bất động sản này:

Condotel là một dạng khách sạn nghỉ dưỡng, được chia thành các căn hộ riêng biệt để cho thuê, tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu.
Căn hộ nghỉ dưỡng thường được sử dụng như một nơi nghỉ dưỡng gia đình hoặc đầu tư cho thuê, tuy nhiên, khác với condotel, chúng không được quản lý và vận hành như một khách sạn.

Hình ảnh minh họa

Về pháp lý condotel, căn hộ nghỉ dưỡng có nghị định 43/2014, khoản 5 Điều 32 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 10/11/2015 quy định như sau:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được bổ sung khoản 5 Điều 32 thông qua Nghị định 99/2015/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/11/2015. Khoản 5 Điều 32 này bổ sung thêm quy định về việc xác định quyền sử dụng đất của các dự án bất động sản có tính chất du lịch, trong đó bao gồm cả căn hộ nghỉ dưỡng và condotel.

Cần làm rõ, nghị định 43/2014/NĐ-CP được ban hành vào ngày 15/5/2014, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, với mục đích tạo ra cơ chế quản lý, vận hành và phát triển các dự án bất động sản có tính chất du lịch. Căn hộ nghỉ dưỡng và condotel được xem là một trong những loại hình bất động sản kinh doanh. Nghị định này quy định các nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân trong việc cung cấp dịch vụ, quản lý, bảo trì và sửa chữa căn hộ nghỉ dưỡng và condotel.

Ngoài ra, Nghị định này cũng quy định rõ về các quy định về giá bán, thanh toán và hoàn tiền cho khách hàng khi có sự cố xảy ra trong quá trình sử dụng căn hộ nghỉ dưỡng và condotel. Quy định rõ việc xác định và quản lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng và condotel, nghĩa vụ của các chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động này.

Tháng 10/11/2015, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được bổ sung khoản 5 Điều 32 thông qua Nghị định 99/2015/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/11/2015. Khoản 5 Điều 32 này bổ sung thêm quy định về việc xác định quyền sử dụng đất của các dự án bất động sản có tính chất du lịch, trong đó bao gồm cả căn hộ nghỉ dưỡng và condotel.

Theo đó, các dự án bất động sản có tính chất du lịch phải được xác định quyền sử dụng đất là đất thuộc loại đất ở đô thị, được cấp phép sử dụng đất cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí. Các dự án này cũng phải đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, môi trường và an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng đưa ra quy định về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất ở đô thị để phát triển các dự án bất động sản có tính chất du lịch. Theo đó, việc chuyển đổi này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất cũng như đảm bảo phát triển bền vững của ngành du lịch.

Tóm lại, việc bổ sung khoản 5 Điều 32 vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra các quy định chi tiết hơn về việc xác định quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất để phát triển các dự án bất động sản có tính chất du lịch, đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành du lịch tại Việt Nam.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành vào ngày 25/5/2023 và có hiệu lực kể từ ngày ban hành. Theo nghị định này, các công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch như condotel, resort, villa... nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó cần lưu ý rằng việc bổ sung nghị số 10/2023/NĐ-CP, không đồng nghĩa condotel, resort, villa được sở hữu lâu dài. Thời hạn sở hữu của căn hộ condotel, resort villa sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Nghị định cũng quy định sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải nộp bản vẽ thiết kế, thông báo cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, danh sách các tài sản gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản. Nghị định 10 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023.

Hiện đây mới chỉ là nghị định, sau khi ban hành thì việc các dự án đã và đang triển khai có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không còn phụ thuộc vào hồ sơ năng lực của chủ đầu tư. Nghị định ban hành này không có nghĩa dự án nào cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ với các quyết định đầu tư.

Dù có nghị định mới được ban hành hay không, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn sẽ phải tuân theo quy trình pháp lý hiện tại và các dự án không đáp ứng được các yêu cầu về năng lực của chủ đầu tư và thẩm định của các cơ quan chức năng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vào năm 2019, trên cả nước có khoảng 82.900 condotel, phần lớn số này thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng và được xây trên đất thương mại, dịch vụ.