Nhìn lại lịch sử phát triển ngành Bất Động Sản tại Việt Nam.

Trước năm 1986, nhà cửa và đất đai vẫn phụ thuộc nền kinh tế bao cấp của nhà nước, bất động sản không được phép giao dịch trên thị trường. Năm 1986 nhà nước bước vào quyết định đổi mới kinh tế, tháo gỡ các chính sách về luật bất động sản. Đến năm 1991 nhà nước quyết định áp dụng kinh tế thị trường nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Hình ảnh minh họa

Đợt sốt đầu tiên xảy ra năm 1993 - 1994.

Sau đợt sốt đất này, thị trường đóng băng lần thứ nhất vào năm 1995-1999. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, đây không phải là sốt giá, thực chất đây chỉ là quá trình tăng giá khi chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Trong cơ chế bao cấp, về mặt lý thuyết đất đai không có giá, nhưng quá trình giao dịch các bất động sản gắn liền với đất cho thấy đất đai vẫn có giá nhưng giá đó rất thấp. Trong 2 lần tăng giá đất này, mỗi lần giá đất tại các đô thị lớn đã tăng gấp 10 lần.

Năm 2000 thị trường xảy ra đợt sốt đất thứ hai và kéo dài đến năm 2001 - 2002.

Hậu quả của việc sốt đất này đã khiến thị trường đóng băng trong suốt 3 năm từ năm 2003-2006. Đến năm 2003 giá đất tại các đô thị lớn của Việt Nam gần như ngang bằng với giá đất tại các đô thị lớn tương đương trong khu vực ASEAN như tại Jakarta (Indonesia), Manila (Philippines), Bangkok (Thái Lan) hay Kuala Lumpur (Malaysia). Giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng. Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có biểu hiện im ắng do mọi người muốn đầu tư vào thị trường chứng khoán mới sơ khai.

Năm 2007 - 2008: Sốt đất lần thứ 3.

Đỉnh điểm là năm 2007, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh. ‘Bong bóng’ chứng khoán bị vỡ và các nhà đầu tư chuyển vốn sang đầu tư vào thị trường bất động sản. Từ 2007 tới 2008 là giai đoạn có cơn sốt giá bất động sản lần thứ 3, sau đó thị trường lại tiếp tục đóng băng lần thứ 3. Giá đất tăng mạnh trong giai đoạn này khoảng 3 lần, là nguồn cơn gây rủi ro về lạm phát cho kinh tế Việt Nam vào năm 2009. Các giải pháp kiềm chế lạm phát đã làm cho thị trường bất động sản không có vốn hoạt động và bị đóng băng. Chính phủ đã tìm giải pháp phục hồi thị trường vào năm 2013.

Giai đoạn những năm 2014 - 2020 sốt đất lần thứ 4.

Năm 2018, các phân khúc bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và du lịch - nghỉ dưỡng đều gặp khó khăn do khung pháp luật không đầy đủ hoặc xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Từ 2019, đất nước bị dịch bệnh Covid-19 và năm 2020 thị trường bất động sản nhà ở rơi vào sốt giá, giá đã tăng đến nay khoảng 2 lần. Sốt giá bất động sản lần thứ tư này là do chính quyền cấp huyện muốn chia lô - bán nền để thu ngân sách địa phương, nhà đầu tư nhỏ muốn mua đất nền để đầu cơ chờ tăng giá để kiếm thêm nhu nhập sau covid kéo dài. Giai đoạn này, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index đạt đỉnh 1.204 điểm. Bất động sản tiếp tục đóng băng kể từ sau 2020 đến nay.

Như vậy, bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến nay đã đi qua chu kỳ 4 đợt sốt đất và 4 đợt đóng băng.

Lala Vie Property Investment biên soạn