Thị trường “ngôi nhà thứ hai” ở Việt Nam

Phân khúc thị trường “ngôi nhà thứ hai” của Việt Nam đã hấp dẫn du khách quốc tế như thế nào? Tại sao người nước ngoài nên chọn Việt Nam để sinh sống?

Phối cảnh biệt thự 3 phòng ngủ tại dự án Fusion Resort & Villas Đà Nẵng

Việt Nam được xem là một trong những thị trường du lịch nội địa hoạt động sôi nổi nhất trong những năm gần đây. Lượng khách du lịch tăng từ 7.6 triệu vào năm 2013 đến 18.5 triệu vào năm 2019 và được dự đoán vào năm 2020 sẽ tiếp tục tăng đến 20.5 triệu (trước COVID19). Vào tháng 1 năm 2020, chúng ta đã đón gần 2 triệu du khách nước ngoài chỉ vỏn vẹn một tháng. Đa số lượng khách tăng đột biến đó đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản. Họ đã đóng góp hơn 50% thị phần trong nước.

Du lịch là ngành mũi nhọn đóng góp khá nhiều vào GDP ( hơn 10%) và góp phần đưa Việt Nam trở thành một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trên thế giới với tốc độ tăng trưởng GDP hơn 7% trong 2 năm gần đây.

Đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng đang thành công đạt mức kỉ lục cao. Thêm vào đó, Trung Quốc cũng đã thu hút một lượng FDI để đưa Việt Nam lên vị trí số 5 vào năm 2019, chỉ xếp sau 4 nước: Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore và Nhật Bản. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài đến từ các quốc gia Châu Á này cũng ngày càng thu hút nhiều sự quan tâm của những khách hàng đến từ các quốc gia trên.

Từ ví dụ về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Thái Lan (ngay cả khi cho thuê có hợp đồng), chúng ta thấy rằng “xứ sở chùa vàng” đã xuất sắc tạo ra một cách hiệu quả để đảm bảo du khách sẽ quay lại. Đây chính là một trong những lý do chính khiến Thái Lan có tỷ lệ khách quay lại gần như trên 70%. Trong khi đó, Việt Nam chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ ở thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn có lợi thế rất lớn so với Thái Lan về mức hấp dẫn trong các điều khoản giá cả cũng như một số lượng lớn những địa điểm tiềm năng, đặc biệt là do có đường bờ biển dài hơn 1900 km và những bãi biển hoang sơ.

Về nguyên tắc, mặc dù người nước ngoài đã có thể mua bất động sản ở Việt Nam từ năm 2015 nhưng có một số điều luật vẫn chưa được làm rõ 100% và nhiều dự án được cấp quyền bán cho khách hàng ngoại quốc cũng chưa được chính thức hoàn toàn ở hầu hết mọi nơi. Bên cạnh đó, quyền sở hữu của người nước ngoài cũng bị giới hạn khoảng 30% trong mỗi dự án. Tuy nhiên, điều đó không ngăn cản được các khách hàng Trung Quốc nói riêng và Châu Á nói chung. Họ là những khách hàng sẵn sàng đầu tư vào bất động sản thông qua hình thức hợp đồng cho thuê dài hạn hơn là mua bán trực tiếp.

Một trong những yếu tố hàng đầu mang lại lợi thế cho Việt Nam đó là khả năng chi trả và khả năng tiếp cận, đặc biệt là các khu nghỉ dưỡng ven biển như Vịnh Hạ Long, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cam Ranh, Phú Quốc. Những khu nghỉ dưỡng đặc biệt kết hợp với sòng bạc này đều có sân bay quốc tế và những chuyến bay nội địa cũng đang ngày càng phát triển. Ở Phú Quốc, phía Bắc Đà Nẵng và trong khu vực Đà Nẵng chủ yếu đang phát triển loại hình du lịch này. Giá nhà ở Việt Nam dao động từ 2500 USD/ m2 đối với căn hộ cao cấp đến 6-10.000 USD/ m2 đối với căn hộ hạng sang tại Thành phố Hồ Chí Minh. Mức giá này vẫn còn tương đối rẻ đối với khách Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và những người giàu ở Việt Nam. Do đó, chúng ta có thể dự đoán được rằng số lượng căn hộ có thương hiệu sẽ gia tăng nhờ vào sự quan tâm ngày càng nhiều của những khách hàng giàu có trong thời gian tới. Việt Nam hiện có số dự án cao thứ 3 trong lộ trình (8 với khoảng 2500 địa điểm), 6 trong số đó là các dự án nghỉ dưỡng.

Lợi nhuận cho thuê đối với bất động sản trong thành phố vẫn duy trì khá tốt khoảng 6-8% và vẫn đang tiếp tục gia tăng. Đây là cơ hội cho nhiều chủ đầu tư ở các khu nghỉ dưỡng ven biển thu hút khách hàng với lợi nhuận đảm bảo cao từ 8-10% trong 10 năm. Tuy nhiên, điều bất lợi đó là sẽ có nhiều khu nghỉ dưỡng phá sản trong những tháng tới không chỉ vì tác động của Covid 19.

Lợi nhuận cho thuê ở Việt Nam tăng đáng kể hơn so với Băng Cốc và các nơi khác ở Thái Lan và Singapore.

Tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang có những bước tiến vượt bậc kéo theo nhu cầu mua sắm bất động sản cũng ngày càng gia tăng (dự kiến sẽ tăng gần 20% đến 40% trong khoảng 7 đến 10 năm tiếp theo). Điều này sẽ duy trì nhu cầu trong nước luôn ở mức ổn định cũng như làm tăng nhu cầu nước ngoài để đảm bảo tăng giá và tỷ suất hoàn vốn.

Một yếu tố khác không kém phần quan trọng trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đó là việc phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là phương tiện di chuyển giữa các điểm du lịch từ Thành phố Hồ Chí Minh đến các vùng ven biền hay từ Hà Nội đến các địa điểm như Vịnh Hạ Long. Hệ thống tàu điện ngầm của hai thành phố lớn này cũng sẽ bắt đầu hoạt động từ năm 2021 (ở Hà Nội có thể vào năm 2020). Điều này sẽ mở ra nhiều cơ hội đầu tư hơn cho các khu vực ngoại thành.

Với Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) có hiệu lực vào tháng 1 năm 2019, Baker Mckenzie cho rằng Hiệp định này sẽ đem lại lợi ích cho thị trường bất động sản Việt Nam. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ được bảo vệ quyền lợi thông qua Cơ chế Giải quyết tranh chấp nhà đầu tư-nhà nước (ISDS). Điều khoản này áp dụng đối với các khoản đầu tư xuyên biên giới trong phát triển bất động sản. Hiệp định CPTPP cũng mở rộng dịch vụ bất động sản cho những nhà đầu tư nước ngoài có thể giao dịch, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản. Các dịch vụ này đều áp dụng trên cả hai loại: bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại.

Khả năng chi trả của Việt Nam cũng là một thị trường tiềm năng cho các viện dưỡng lão. Việt Nam sẽ lên kế hoạch tương tự như chương trình ngôi nhà thứ hai của Malaysia, dự kiến sẽ thu hút khá nhiều người hưu trí từ khắp khu vực Châu Á Thái Bình Dương đến các khu vực Châu Âu và Bắc Mỹ.