Mua bất động sản hình thành trong tương lai, còn nhiều tranh cãi về thanh toán

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức chiều 19-10, các đại biểu tiếp tục tranh cãi về cách thanh toán khi mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM Ung Thị Xuân Hương - Ảnh: CẨM NƯƠNG

Cụ thể, vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại điều 25 dự thảo luật nêu 3 phương án thanh toán, gồm:

Phương án 1: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này. Hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ đỏ, sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2: Tương tự phương án 1 nhưng con số 95% giảm còn 90%.

Phương án 3: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ đỏ, sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua.

Ông Lê Đình Hiếu - đại diện Sở Công Thương - cho rằng phương án 2 là phù hợp, bởi nó đảm bảo lợi ích cho các bên và tỉ lệ 10% cũng đủ lớn để chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục giao cho bên mua. Vài đại biểu khác cũng đồng tình phương án này.

Trong khi đó, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM Ung Thị Xuân Hương đề xuất phương án 3 vì theo bà khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì có nghĩa giao dịch chưa hoàn tất. Số tiền còn lại bên mua vẫn giữ cho đến khi được cấp giấy.

“Khi mua bất động sản ai cũng mong được cấp giấy để thực hiện quyền của người có bất động sản, khi đã nộp 95% không ai dại gì mà giữ lại 5% để không được cấp giấy”, bà Hương nói.

Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM Văn Thị Bạch Tuyết phát biểu kết luận hội thảo - Ảnh: CẨM NƯƠNG

Ngoài ra, phân tích nội dung điều 24 của dự thảo, cụ thể tại khoản 4 quy định “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Theo bà Hương, với quy định trên trước khi bán chủ đầu tư chỉ thông báo cho cơ quan có thẩm quyền, còn cơ quan có thẩm quyền có trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua hay không thì không rõ.

Điều này dẫn đến Nhà nước không quản lý được thị trường, chủ đầu tư không đăng ký nên không công khai được bất động sản đã bán và có trách nhiệm hoàn thành thủ tục đăng ký pháp lý.

Do đó bà Hương kiến nghị thay vì “chỉ thông báo cho cơ quan có thẩm quyền”, phải quy định bất động sản trước khi đưa vào giao dịch “phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền”.

Cũng tại hội thảo, đại diện Sở Công Thương nêu trăn trở về nội dung “dự án bất động sản phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất", bởi theo pháp luật về đất đai, trường hợp dự án thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thuộc diện thu hồi đất thì mới có cơ sở để cập nhật vào danh mục dự án ban hành kèm theo kế hoạch sử dụng đất.

Còn các dự án bất động sản thông thường không thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thuộc diện thu hồi đất thì không có cơ sở cập nhật vào kế hoạch. Vấn đề này Sở Công Thương mong muốn có thêm ý kiến từ cơ quan quản lý đất đai.

Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM Văn Thị Bạch Tuyết cho biết đoàn đã ghi nhận và tiếp thu tất cả ý kiến góp ý từ các vấn đề từ ngữ cho đến vấn đề đặt cọc, công chứng hay rà soát bổ sung các nội dung liên quan trách nhiệm chủ đầu tư…