Ngân hàng bán bất động sản thế chấp: Vì sao đại hạ giá vẫn ế?

Việc phải rao bán tài sản bảo đảm là bước đi bất đắc dĩ của các ngân hàng nhằm hạn chế tác động của nợ xấu. Thế nhưng việc bán tài sản thế chấp là bất động sản không dễ và bán đi bán lại nhiều lần vẫn 'ế' trong bối cảnh thị trường đang khó khăn.

Làn sóng rao bán ngày càng nhiều

Ngân hàng BIDV vừa tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 1.130 m2 đất có thời hạn sử dụng đến tháng 7/2058.

Mục đích khu đất này là xây thương mại, dịch vụ ở phường 12, quận 6, TP HCM. Giá khởi điểm hơn 72,8 tỷ đồng. Đây là tài sản được rao bán tới 14 lần.

Ngoài đất dự án, BIDV cũng rao bán đấu giá đất ở, căn hộ là tài sản đảm bảo của khách vay cá nhân. Bất động sản được rao bán tại Hà Nội, Nam Định, TP HCM, Bình Định… có giá khởi điểm từ vài tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng.

Agribank cũng rao bán đấu giá 11 căn nhà ở TP Hội An, trong đó nhiều căn nằm ở khu phố cổ, giá khởi điểm từ 8,5 tỷ đồng, căn có giá cao nhất gần 72 tỷ đồng.

Đây đều là tài sản thế chấp cho các khoản vay tại Agribank chi nhánh Bắc TP HCM, trong ba năm từ 2016 - 2018.

Ngân hàng rao bán tài sản thế chấp bằng bất động sản “ế ẩm”.

VietinBank rao bán đấu giá lần thứ 12 khoản nợ của Công ty TNHH Hải Hương là thửa đất rộng 286 m2, tài sản trên đất là nhà ở và công trình phụ trợ tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Giá khởi điểm được chào bán hơn 9,5 tỷ đồng.

VietinBank cũng thông báo bán đấu giá tài sản thế chấp 769,7 m2 đất ở đô thị tại phường Thạnh Lộc, Quận 12, TP HCM với giá khởi điểm 31,8 tỷ đồng.

VietinBank chi nhánh Bắc Thăng Long - Hà Nội thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 623,9 m2 thuộc Dự án khu du lịch sinh thái thể thao biển Hội An, tại phường Cẩm An, TP Hội An, tỉnh Quảng Nam. Giá khởi điểm của tài sản gần 50 tỷ đồng, chưa bao gồm lệ phí trước bạ để chuyển quyền, chi phí làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các loại thuế, phí khác theo quy định của pháp luật (do người mua chịu).

Bán không dễ

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào bất động sản. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản. Mua bất động sản phát mãi có thể là cơ hội để sở hữu món “hời", đồng thời cũng đầy rủi ro.

Theo ông Đính, hiện tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.

Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong đó phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang... vì yếu tố khách quan do chưa vượt qua, khắc phục được hệ lụy của khoảng thời gian giãn cách xã hội, nay lại phải chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam", không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất.

Ông Đính cho biết thêm, mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh.

"Dù rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế nói trên. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó", ông Đính nói.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47% và đang có chiều hướng gia tăng (tháng 6/2022 là 1,53%).