Liệu Việt Nam có tránh được vết xe đổ của Trung Quốc?

Được coi là công xưởng của thế giới và thặng dư thương mại lớn, không ít người cho rằng sự phát triển của nền kinh tế Trung Quốc trong vòng mấy thập niên qua là nhờ vào xuất khẩu. Thế nhưng, thực tế lại cho thấy bất động sản mới là động lực chính của nền kinh tế này. Thời hoàng kim của bất động sản ở Trung Quốc đang kết thúc liệu có mang lại bài học gì cho Việt Nam?

Phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản

Trong suốt mấy thập niên qua, bất động sản là nơi thu hút nhiều vốn đầu tư, tạo ra nhiều việc làm, và là nguồn đóng góp lớn nhất cho tăng trưởng của Trung Quốc. Một số ước tính cho thấy ngành bất động sản đóng góp từ khoảng 30% GDP trong những năm gần đây. So với nhiều nước phát triển khác, tỷ lệ này là vượt trội và thậm chí cao hơn hẳn đỉnh điểm của Tây Ban Nha trước khi khủng hoảng bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2013.

Bên cạnh đó, bất động sản là một kênh quan trọng mà thông qua đó các chính sách ổn định kinh tế được được thực thi nhanh chóng và hiệu quả. Chẳng hạn khi có hiện tượng quá nóng hoặc quá nguội thì các chính sách liên quan đến bất động sản sẽ được truyền dẫn đến toàn nền kinh tế. Một minh chứng gần đây là sự can thiệp của chính phủ Trung Quốc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hay chính sách “ba làn ranh đỏ”.

Nhưng còn quan trọng hơn, bất động sản là lớp tài sản chính và cũng là cách phân phối sự giàu có trong dân chúng. Rất nhiều triệu phú, tỷ phú USD của Trung Quốc có nguồn gốc từ bất động sản, và cũng có rất nhiều người không thể có tích lũy, không dám có con vì giá căn hộ ở các thành phố lớn quá cao so với thu nhập, chi phí thuê nhà chiếm một tỷ trọng quá lớn so với thu nhập.

Và cuối cùng là một đặc trưng riêng của Trung Quốc, khi nguồn thu từ bất động sản là nguồn thu chính quan trọng của các chính quyền địa phương. Ngân sách của nhiều địa phương ở Trung Quốc dựa chủ yếu và việc thu thuế, phí, cho thuê hay tư nhân hóa đất đai thuộc quyền quản lý của mình. Khi không có các nguồn thu khác ổn định và có thể thay thế thì khó khăn từ các chính quyền địa phương có thể dẫn đến khó khăn cho chính quyền trung ương.

Cảnh báo sớm cho Việt Nam

Ngành bất động sản ở Việt Nam cũng có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc. Đó là tỷ trọng đóng góp vào GDP, thu hút đầu tư, tạo việc làm, và là một lớp tài sản chính.

Ước tính cho thấy bất động sản đóng góp vào khoảng 15% của Việt Nam, dù ít nhiều so với Trung Quốc nhưng so với tỷ lệ trung bình 10%-20% ở các nước đã phát triển thì cũng là đáng kể. Về việc làm, ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 10% thị trường lao động.

Cũng giống như Trung Quốc, bất động sản là một lớp tài sản chính của người dân Việt nam và sự phân biệt giàu nghèo cũng dựa vào bất động sản là chính. Nhưng đáng quan ngại là bất động sản được dùng làm tài sản thế chấp ưu tiên trong việc vay vốn ngân hàng để đầu tư kinh doanh. Đây là nguồn gốc của rủi ro tín dụng trong trường hợp giá bất động sản bị giảm mạnh, dẫn đến sự mất ổn định của hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Hầu như các doanh nghiệp vừa và nhỏ ở Việt nam khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì tài sản đảm bảo là bất động sản là thứ quan trọng hơn cả phương án kinh doanh và hiệu quả của khoản đầu tư. Trong khi đó, hiệu quả của việc sử dụng vốn vay mới là yếu tố quyết định khả năng trả nợ của bên đi vay. Vì nếu thất bại, siết nợ cũng không phải là điều mà các ngân hàng mong muốn.

Tín dụng cho bất động sản là một mối lo lớn của nền kinh tế khi dư nợ chiếm một tỷ trọng lớn kèm với tốc độ tăng trưởng cao. Dư nợ của tín dụng bất động sản cuối năm 2022 ở Việt Nam là 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tăng 24% so với năm trước. Với tốc độ tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng của GDP thì lo ngại là hoàn toàn có cơ sở.

Đáng lo hơn đối với trường hợp của Việt Nam là việc tập trung tín dụng vào các khách hàng lớn, các khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có kiên quan của tổ chức tín dụng theo kiểu cấp tín dụng vào các doanh nghiệp, các dự án sân sau. Vấn đề sở hữu chéo ngân hàng – bất động sản còn đang lộ ra những khó khăn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản cũng như sự trầm lắng của thị trường thời gian qua.

Một số cân nhắc về chính sách

Độ trễ về sự phát triển cũng như các chính sách của Việt Nam so với Trung Quốc cũng là một lợi thế cho Việt Nam. Tỷ trọng đóng góp của bất động sản vào GDP và tăng trưởng cũng đã chạm đến vùng cần kiểm soát chặt chẽ, cần gia tăng sự đóng góp của các lĩnh vực khác như công nghiệp, dịch vụ, xây dựng (hạ tầng). Việc phát triển các ngành công nghiệp, dịch vụ cũng là để tạo thêm việc làm, thu hút bớt lao động từ ngành bất động sản.

Thị trường các công cụ tài chính như cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp cũng cần phát triển để là một kênh thu hút vốn, là một lớp tài sản quan trọng thay vì phần lớn tài sản của tầng lớp trung lưu và giàu có nằm ở bất động sản. Các công cụ đầu tư khác (alternatives) như các dạng quỹ venture, hedge funds, private equity cũng cần được tạo điều kiện để phát triển. Vì khi có nhiều sự lựa chọn hơn thì đối với những người có nhiều tài sản hơn đó là sự giảm thiểu rủi ro.

Trong lúc đó, để hạn chế tác động xấu của ngành bất động sản đến hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế thì việc phân loại và xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản, xử lý vấn đề sở hữu chéo, an toàn vốn của các tổ chức tín dụng cũng là một yêu cầu cấp thiết.

Nguồn: TS Võ Đình Trí