HIỂU VỀ CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TRÁNH CHÔN VỐN

Bạn có thể đổ lỗi cho thời thế, số phận, nhưng nếu bạn chưa từng tìm hiểu về chu kỳ bất động sản, thì hãy đọc bài viết này.

Đầu tiên chúng ta phải hiểu, thị trường bất động sản có chu kỳ. Bạn hãy tưởng tượng,chu kỳ bất động sản như 1 năm có bốn mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông.

Lấy ví dụ về chu kỳ 10 năm từ 2013 đến 2023, bạn sẽ thấy. Từ 2013-2015 là mùa Xuân của chu kỳ bất động sản, 2015-2018 là mùa Hạ, mùa sốt đất, từ 2018-giữa 2019 là mùa Thu, và từ 2019 đến nay là mùa Đông của bất động sản.

Từ năm 2009 – 2013 – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SUY THOÁI NẶNG NỀ.

- Luật Đất đai 2013

- Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu

- Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh.

Dưới ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh trung bình 40-50%.

Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sản ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.

Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao. Đây chính là mùa đông trong chu kỳ bất động sản.

2014 – 2018 thị trường bất động sản hồi phục và phát triển.

• Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (2014)

• Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát

• Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước tới nay (2018)

TTBĐS có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.

Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…

Từ 2019 bắt đầu đóng băng, 2020-2021 sốt cục bộ một số khu vực trên cả nước.

Tùy vào quy mô thị trường,mà mỗi thị trường sẽ có từ 7-10 năm vận hành của 1 chu kỳ. Những nhà đầu tư am hiểu về tài chính và kinh tế vĩ mô, hiểu sâu về thực tế thị trường bất động sản có tính chu kỳ,sẽ dự đoán chính xác điểm rơi của thị trường để đầu tư và lên phương án vốn.

Và đó là lí do tại sao họ không bị chôn vốn trong giai đoạn hiện tại, vẫn ôm tiền đi săn bất động sản. Còn những nhà đầu tư mới chơi lại ôm bất động sản để chờ thời.

Phạm Nguyên Giáp