Làm sao để hạn chế tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai?
Một trong những vấn đề thường phát sinh trong mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là việc các bên chậm trễ thực hiện nghĩa vụ của mình. Ảnh minh hoạ: H.P
Hiện nay, phần lớn các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường huy động vốn thông qua việc bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Đây là một nguyên nhân dễ dẫn đến tranh chấp giữa người mua căn hộ chung cư (bên mua) và chủ đầu tư (bên bán) liên tục diễn ra.
Các vụ tranh chấp chủ yếu liên quan đến các vấn đề như:
- Xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng.
- Quyền và nghĩa vụ giữa các bên gồm nghĩa vụ bàn giao nhà.
- Nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Để hạn chế những tranh chấp này thì biện pháp được xem là gốc rễ đó là kiểm soát nội dung thoả thuận ban đầu giữa các bên – Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
Hợp đồng mua bán căn hộ phải theo mẫu và phải đăng ký
Để bảo vệ quyền lợi của bên mua (người tiêu dùng), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 đã quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Căn cứ Quyết định số 02/2012/QĐ-Ttg thì lĩnh vực hoạt động mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục hàng hoá, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.
Và tại Khoản 5 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 định nghĩa Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng.
Đồng thời, Điều 405 Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.
Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng. Như vậy, Hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng theo mẫu, do chủ đầu tư soạn thảo và phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Nghị định 02) quy định việc bán căn hộ chung cư (đã hiện hữu hoặc hình thành trong tương lai) phải lập thành hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Nghị định này.
Như vậy, về cơ bản, pháp luật về hợp đồng theo mẫu được xem là “tấm khiên” đầu tiên bảo vệ cho quyền lợi của người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai”.
Cần lưu ý gì khi ký hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai?
Mặc dù mẫu hợp đồng mua căn hộ chung cư đã được quy định tại Nghị định 02, tuy nhiên pháp luật vẫn dành “không gian” để chủ đầu tư và người mua thỏa thuận, phù hợp với nhu cầu, khả năng của các bên. Vì vậy, bản thân người mua nhà có trách nhiệm trong việc bảo vệ quyền lợi của mình qua việc tìm hiểu kỹ nội dung Hợp đồng mua bán để đưa ra những đề nghị chỉnh sửa nội dung hợp đồng.
Một số nội dung trọng yếu cần lưu ý bao gồm: Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư; giá bán căn hộ chung cư; quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán.
Lưu ý đầu tiên cho người mua là cần phải kiểm tra đầu tiên là đối tượng của hợp đồng – căn hộ (bất động sản) được chào bán có đảm bảo pháp lý để được đưa vào kinh doanh hay không. Việc kiểm tra tính pháp lý của dự án được quy định chi tiết trong Luật Kinh doanh bất động sản.
Kèm theo hợp đồng này phải có bản sao có chứng thực: hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.
Lưu ý thứ hai là việc phân định diện tích phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của chung cư. Điều này không chỉ nhằm xác định quyền sở hữu của người mua đối với diện tích đó mà còn là quyền được hưởng các tiện ích, dịch vụ khác trong nhà chung cư theo Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 100 Luật Nhà ở 2014.
Việc thoả thuận, mô tả rõ diện tích phần sở hữu riêng, chung trong Hợp đồng là tiền đề để tránh những tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Hiện nay, vấn đề tranh chấp phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư vẫn đang là tranh chấp khá căng thẳng giữa người mua và chủ đầu tư với nhận định cho rằng nguyên nhân dẫn đến tranh chấp do quy định mập mờ, không rõ ràng của hợp đồng mua bán (4).
Lưu ý thứ ba là giá bán căn hộ chung cư, theo quy định của pháp luật về thuế tại Thông tư số 13/2023/TT-BTC, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP. Theo đó, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Như vậy, thuế giá trị gia tăng sẽ không được tính trên tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước. Điều 3 Hợp đồng mẫu tại Phụ lục 01 Nghị định 02 cũng đã thể hiện rõ nội dung này. Do đó, người mua nhà cần lưu ý khi rà soát các điều khoản về giá bán căn hộ nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Lưu ý thứ tư là về quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán. Khoản 3 Điều 3 BLDS 2015 quy định cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.
Đồng thời, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng quy định nếu Hợp đồng mua bán có điều khoản bắt buộc người tiêu dùng phải tuân thủ các nghĩa vụ ngay cả khi tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ không hoàn thành nghĩa vụ của mình thì điều khoản này không có hiệu lực.
Chẳng hạn như thoả thuận về việc người mua căn hộ có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán theo tiến độ dù cho việc bàn giao nhà ở không đúng quy chuẩn chất lượng đã thoả thuận.
Để hạn chế các tranh chấp liên quan đến trường hợp này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản về nghiệm thu chất lượng công trình, các văn bản thể hiện nguồn gốc, xuất xứ nguyên vật liệu… đặc biệt khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ các khái niệm như “vật liệu tương đương”, “chất lượng tương đương”… vì đây là các khái niệm rất dễ đánh tráo nhưng lại khó chứng minh.
Trường hợp xác định rõ chủ đầu tư có vi phạm thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục trong thời hạn nhất định theo thoả thuận tại Hợp đồng trước khi ký biên bản nhận bàn giao căn hộ. Trường hợp trong hợp đồng mua bán quy định chế tài do vi phạm thì người mua cũng nên xem xét áp dụng để bảo vệ quyền lợi của mình. Vì vậy, hợp đồng cần ghi nhận rõ những quyền này của người mua căn hộ.
Vấn đề người mua nhận bàn giao căn hộ đạt đúng quy chuẩn đã thoả thuận sau đó thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ đạt đến 70% (không quá 50% đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) giá trị căn hộ hay thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ thoả thuận trước mới nhận bàn giao vẫn là nội dung các bên thường tranh chấp.
Thường thấy nhất là khi xảy ra sự việc căn hộ bàn giao không đúng chất lượng, quy chuẩn đã thoả thuận thì người mua không đồng ý thanh toán theo tiến độ do theo người mua thì chất lượng căn hộ chưa đạt yêu cầu.
Hợp đồng mẫu theo quy định tại Nghị định 02 có nội dung việc mua bán/thuê mua căn hộ hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Việc thanh toán sẽ không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng (không quá 50% đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
Vì vậy, hợp đồng nên quy định rõ bên nào phải là bên thực hiện nghĩa vụ trước hoặc việc một bên vi phạm chất lượng nhà ở bàn giao là điều kiện để bên kia được hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ. Tránh trường hợp hợp đồng chỉ quy định chung chung, không xác định rõ bên nào phải thực hiện nghĩa vụ trước dẫn đến những tranh chấp sau này.
Người mua cũng phải lưu ý những thoả thuận mang tính chất không tuân theo lẽ công bằng trong giao dịch cho người mua như trong trường hợp người mua vi phạm bất kỳ đợt thanh toán theo tiến độ nào cũng sẽ bị mất quyền được yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ chịu phạt vi phạm khi vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ, vi phạm thời hạn bàn giao giấy chứng nhận.
Trong khi đó, ở chiều ngược lại, dù chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ, bàn giao giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền phạt vi phạm khi người mua nhà vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ ngoài khoản tiền chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo luật.
Một dự án chung cư ở Hà Nội. Ảnh minh họa: Xuân Mai
Làm thế nào khi phát hiện hợp đồng theo mẫu “có vấn đề”?
Điều 405 BLDS 2015 quy định về phương thức xử lý hợp đồng theo mẫu trong trường hợp hợp đồng có những điều khoản không rõ ràng.
Trong trường hợp người mua căn hộ phát hiện những nội dung của hợp đồng mua bán do chủ đầu tư đề nghị giao kết có những thoả thuận không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, những điều khoản không rõ ràng, gây nhầm lẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng thì có quyền đề nghị chủ đầu tư sửa đổi những nội dung này theo hướng phù hợp hơn.
Việc chủ động chỉnh sửa điều khoản hợp đồng từ giai đoạn đề nghị giao kết sẽ tránh những rủi ro, tranh chấp về sau. Khi chấp thuận việc sửa đổi hợp đồng thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký lại hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 15 của Luật Bảo vệ người tiêu dùng.
Phương án cứng rắn hơn, người mua có thể kiến nghị đến cơ quan quản lý nếu phát hiện hợp đồng mua bán vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng để cơ quan quản lý vào cuộc, yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng.
Nguồn: Ths. Dương Thị Chiến - LS. Nguyễn Thị Hoàn
